Je modifie mon projet architectural après l’obtention du permis, dois-je déposer un permis modificatif ou un nouveau permis ?

Les architectes modifiant un projet architectural sont confrontés au choix difficile entre le dépôt d’un « simple » permis modificatif ou le dépôt d’un nouveau permis de construire.

La réponse à cette interrogation dépend de l’importance des modifications et des fluctuations de la jurisprudence (cf. Quelles modifications peuvent être autorisées par un « PC mod »).

Les conséquences en cas d’« erreur » dans le choix de l’autorisation peuvent être minimes (cf. Quelles conséquences en cas d’erreur dans le choix de l’autorisation).

En tout état de cause, les travaux objet d’un permis modificatif ne peuvent être exécutés qu’une fois l’autorisation devenue définitive et purgée de tout recours.

Attention ! Les maitres d’ouvrages sollicitent fréquemment des modifications du projet architectural dans des délais brefs, alors même que le permis est déjà obtenu.

Dans l’attente que la modification projetée soit autorisée de manière définitive l’architecte est tenu de suspendre ou proroger la réalisation des travaux affectés par la modification.

Pour rappel le délai d’instruction d’un permis est de 2 à 3 mois (article R. 423-23 Code de l’urbanisme), le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l’affichage (article R. 600-2 du même code).

Cette position est fréquemment remise en cause par les maitres d’ouvrage qui souhaitent voir leur projet achevé au plus tôt et qui ont conscience que les entreprises de travaux ne seront plus disponibles au moment de la reprise du chantier, 4 à 5 mois plus tard.

De ce fait, il s’avère que dans la plupart des cas, les modifications objet du permis sont réalisées avant même que le permis ne soit purgé de tout recours, ce qui est très risqué.

L’architecte est redevable à l’égard de son client d’une obligation générale de conseil et renseignements. A ce titre il doit notamment s’assurer de la conformité du projet aux règles d’urbanisme, dont la connaissance relève de son art (Cass. 3e civ., 12/09/2012, n° 10-28167).

Pour se dégager de cette responsabilité dans l’hypothèse susmentionnée il lui faudra alerter ses maitres d’ouvrages des conséquences que le choix de ne pas suspendre pourrait avoir sur la faisabilité du projet, ceci par écrit pour pouvoir prouver que le conseil a été rendu (Cass. 3e civ., 7/06/2005, n° 03-13.164).

/ Quelles modifications peuvent être autorisées par un « PC mod » ?

Le permis modificatif n’est pas défini par le Code de l’urbanisme qui mentionne simplement que la demande de modification d'un permis de construire en cours de validité est établie conformément au […] Cerfa 13411.
 

Depuis 2022, le permis modificatif peut être délivré sous réserve :

1. que le permis de construire initial soit en cours de validité ;
2. que la construction objet de l’autorisation, ne soit pas achevée ;
3. que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même (CE, 26/07/2022, n° 437765).

Exemples de modifications autorisées par un permis modificatif :

• Jonction des deux bâtiments initiaux en une seule construction, un escalier couvert commun, la surélévation d'une partie de la construction en rez-de-chaussée, l'adjonction d'une terrasse d'une surface de plancher de 4 m², ainsi que le remplacement d'un mur et de deux pare-vues en bois, deux murs en briques (CE, 26/07/2022, n° 437765).
• Modification des terrasses extérieures et des fenêtres de toit, la création d'un volet coulissant et la suppression d'un mur maçonné (CAA de NANTES, 5ème chambre, 16/01/2024, 21NT01638).
• Augmentation de la surface de plancher passant de 247,80 m² à 753,79 m² avec un étage supplémentaire de comble aménagé et une hauteur passant de 5,70 m à 9 mètres, une annexe étant en outre réalisée (CAA de LYON, 1ère chambre, 18/04/2023, 21LY03879).
• Modification des ouvertures par la suppression d'une fenêtre sur la façade Est, la création d'une fenêtre et la transformation d'une fenêtre en porte-fenêtre en façade Nord ou encore la modification du positionnement des fenêtres en façade Ouest. Agrandissement du sous-sol enterré et sa transformation, pour 440,75 m² de sa surface, en surface habitable (piscine, jacuzzi, bar et local technique), la surface du sous-sol affectée au stationnement étant quant à elle réduite à 113,72 m². Enfin, ce permis supprime la charpente couvrant l'ascenseur à voitures et crée trois cheminées côté Est. De telles modifications, qui portent sur des travaux autorisés par le permis de construire de 2016, qui n'étaient pas achevés, ont un impact limité sur l'aspect extérieur du chalet, ne modifient pas sa volumétrie et ne remettent pas en cause sa conception générale. Elles ne peuvent par suite être regardées comme apportant au projet initial un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même (CAA de LYON, 1ère chambre, 12/12/2023, 21LY03107).
• Majoration limitée de la surface de plancher de 45 m² à 48,25 m². Ce permis autorise également (CAA de NANTES, 5ème chambre, 03/11/2022, 21NT01162).
• Une modification de la hauteur de faîtage d'un chalet (+1.40 m), des ouvertures, de la surface de plancher et des parkings, sans changement du volume initial (CAA Lyon, 10/12/2020, n°19LY00623) ;
• Augmentation légère de l'emprise au sol sans changement de destination et de certaines ouvertures avec modification de l'implantation (CAA Marseille, 10/02/2005, n°00MA01443) ;

Exemples de modification justifiant une nouvelle demande de permis de construire :

• Modification de l’implantation et de la structure métallique pour une structure en parpaing, transformation des ouvertures (fenêtres étroites de forme horizontale remplacées par dix fenêtres verticales et deux baies d'une largeur de 2 mètres). Ici en plus de l’ampleur des modifications tenant à la structure du bâtiment et à son aspect extérieur, le juge motive le bouleversement par les conséquences potentielles de ces modifications dans un secteur exposé au risque d'inondation (CAA de TOULOUSE, 4ème chambre, 21/12/2023, 21TL04716).

• Déplacement de plus de trente mètres vers le sud la construction projetée, laquelle est désignée comme étant un cabanon ou une remise agricole et se présente comme un bâtiment de deux niveaux doté d'ouvertures sur trois de ses façades et d'une emprise au sol d'environ 38 m² (CAA Lyon, 15/01/2019, n°17LY03703).
• Modification de l’implantation de l'immeuble par rapport à la voie publique (CE, 30/05/1994, n°112794).

/ Quelles conséquences en cas d’erreur dans le choix de l’autorisation ?

Lorsque ces critères ne sont pas remplis et que l'autorité compétente estime être saisie d'une demande de nouveau permis, elle ne peut refuser la demande pour ce motif. Dans cette hypothèse, il lui appartient de demander au pétitionnaire, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, de compléter son dossier de demande en lui indiquant les pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 du code de l'urbanisme (CAA de LYON, 1ère chambre, 18/04/2023, 21LY03879).

Pour mémoire…

Si l’objet de la modification n’est pas contraire aux règles d’urbanisme, il convient de garder à l’esprit les éléments évoqués dans la FICHE SYNTHESE #1 Demande de pièces complémentaires et permis tacite, à savoir :

Pour qu’une demande de pièces complémentaires interrompe le délai d’instruction, il faut :

• Qu’elle sollicite la communication de pièces listées par le Code de l’urbanisme, notamment au regard de la nature du projet (cf. article R431-4 du Code de l'urbanisme) ;
• Qu’elle soit formulée dans le délai réglementairement prévu (1 mois) ;
• Depuis le 9 décembre 2022, si la demande de pièces ne respecte pas une de ces deux conditions, un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction (2 à 3 mois).