Vos questions juridiques

Contrairement à ce que peut laisser penser la pratique de certains services instructeurs, les demandes de pièces complémentaires sont encadrées juridiquement, dans un sens de moins en moins favorable à une pratique dilatoire de l’instruction des demandes de permis.

Une série de textes réglementaires applicables depuis le 1er janvier 2024, pris en application de l’ordonnance n°2022-1076 du 29 juillet 2022 visant à renforcer le contrôle des règles de construction (ordonnance « CRC »), vient modifier le régime des attestations devant être produites pour s’assurer du respect de ces règles.

Panorama des attestations à produire pour s’assurer du respect des règles de construction.

• L’attestation relative aux risques liés aux terrains, dite "risque retrait gonflement des argiles" (RGA) est une création de l’Ordonnance susvisée.

Cette attestation doit être fournie à l’achèvement des travaux et concerne les projets de constructions situés dans les zones d’aléa moyen ou fort.

Le décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023 crée l’article R. 122-38 du Code de la construction et de l’habitation, définissant le contenu et les modalités de réalisation des attestations de prise en compte du phénomène de retrait gonflement des sols argileux.

L’attestation doit ainsi contenir les informations suivantes :

- Les coordonnées du maître d'ouvrage ;
- Les références de l'opération de construction ;
- Les coordonnées de la personne réalisant l'attestation ;
- La catégorie de zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols selon la classification mentionnée à l'article R. 132-3 ;
- Les principales informations techniques permettant de justifier du respect des règles de construction de prévention des risques liés aux terrains argileux prévues aux articles L. 132-4 à L. 132-9.

L’arrêté du 21 décembre 2023 relatif au contenu de l'attestation de prise en compte du phénomène de retrait gonflement des sols argileux à la déclaration d'achèvement des travaux vient quant à lui fixer le contenu de cette nouvelle attestation en prévoyant un modèle à son annexe 1.

Il prévoit également que le maître d’ouvrage doit remettre à la personne responsable de l’établissement de cette attestation :

- Le dossier de demande du permis de construire ;
- Les plans du projet ;
- L'étude géotechnique préalable et/ou de conception quand celles-ci ont été réalisées ;
- Le procès-verbal de réception des travaux.

• Les attestations relatives à la réglementation thermique 2012 (RT2012) et à la réglementation environnementale 2020 (RE2020) exigées lors du dépôt du permis de construire et à l’achèvement des travaux (article L. 122-9 CCH) ;
   
• L’attestation relative à la réglementation acoustique exigée à l’achèvement des travaux (article L. 122-10 CCH) ;
   
• L’attestation relative à l’accessibilité exigée à l’achèvement des travaux (article L. 122-10 CCH) ;
   
• L’attestation parasismique, exigée au stade de la conception et l’attestation sismique exigée à l’achèvement des travaux (articles L. 122-8 et L. 122-11 CCH).

Afin d’inciter les acteurs de la construction à se tourner davantage vers les énergies renouvelables, l’arrêté du 21 décembre 2023 modifiant les arrêtés pris en application des articles R. 122-22 à R. 122-25 du code de la construction et de l'habitation supprime l’attestation de réalisation de l'étude des solutions d’approvisionnement en énergie exigée au moment du dépôt du permis de construire, car jugée moins utile depuis l’entrée en vigueur de la réglementation environnementale 2020.

Il appartient au maître d'ouvrage de transmettre les éléments utiles à la rédaction des attestations.

C’est en effet au maître d’ouvrage qu'il appartient de transmettre les éléments utiles à la rédaction des attestations. 

Une liste de ces éléments est dressée dans chacun des arrêtés en fonction du risque à contrôler. S'ils sont insuffisants, l'attestateur pourra demander des éléments complémentaires. A défaut de faire établir les attestations idoines, le maître d'ouvrage pourra être sanctionné. 

Il appartiendra également au maître d'ouvrage de transmettre à l'autorité compétente les attestations idoines avec la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

Quelles attestations l’architecte peut-il établir à compter du 1er janvier 2024 ?

• Les attestations relatives au respect des exigences énergétiques et environnementales ;
• L’attestation de la réglementation d’accessibilité des bâtiments neufs et existants (l’arrêté du 26 décembre 2023 relatif aux attestations de respect de la réglementation d'accessibilité dans les bâtiments neufs et existants aux personnes en situation de handicap fixe son contenu et joint des modèles en annexe) ;

Et uniquement lorsque le projet porte sur une maison individuelle.

• L’attestation relative au respect de la réglementation acoustique concernant les bâtiments neufs ou sur des parties nouvelles de bâtiments existants soumis à permis de construire (l’arrêté du 26 décembre 2023 relatif à l'attestation du respect de la réglementation acoustique applicable en France métropolitaine aux bâtiments d'habitation neufs fixe son contenu et joint des modèles en annexe) ;
• L’attestation relative au respect des risques sismiques et cycloniques (l’arrêté du 22 décembre 2023 relatif au contenu de l'attestation sismique fixe son contenu et joint les modèles à fournir en annexe, au dépôt de permis de construire et à la déclaration d'achèvement des travaux) ; * 
• L’attestation relative aux risques liés aux terrains argileux.

Les architectes exerçant avec des clients particuliers sont tenus de désigner dans leurs contrats un médiateur de la consommation. Cette obligation résulte de l’article L.612-1 du code de la consommation.

Depuis le 1er janvier 2016, le code de la consommation (article L612-1) prévoit que tout consommateur a le droit de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution d’un litige qui l’oppose à un professionnel.

On entend par consommateur, toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. La personne morale n’est donc jamais « consommateur » !

On entend par professionnel, toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

C’est au professionnel qu’il revient de garantir l’effectivité de ce recours et d’en supporter le coût.

L’architecte doit communiquer les coordonnées (email et adresse postale) du ou des médiateurs de la consommation dont il relève ainsi que l’adresse du site permettant au consommateur de saisir le médiateur sur son site internet et sur les contrats qu’il utilise lorsqu’il contracte avec un consommateur.

Impératif et conseil !

Avant de désigner le médiateur dans le contrat, le contacter préalablement et conclure une convention avec lui.  Il doit s’agir d’une structure ayant connaissance de l’environnement professionnel de l’architecture, de la maîtrise d’œuvre et de la construction. 

Et parce que l’architecte en supporte le coût, il est important lors du choix d’un médiateur de la consommation de vérifier non seulement les frais éventuels d’abonnement (frais de gestion administrative des dossiers, …), mais aussi les tarifs des médiations, généralement présentés sous forme de barème en fonction du montant réclamé par le consommateur, de la complexité du litige etc.

Sanction

Tout professionnel ne respectant pas cette obligation d’information est susceptible d’être sanctionné par une amende administrative d’un montant de 3.000 euros (15.000 euros si le professionnel est une personne morale) : article L641-1 du code de la consommation. Donc si ce n’est pas prévu dans votre contrat : pensez à faire un avenant ! 

Précisons que le litige entre dans le champ de compétence du médiateur s’il est lié à l’exécution d’un contrat conclu entre un architecte et un consommateur pour lequel l’architecte n’a pas déclaré de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance professionnelle, et que l’architecte peut refuser la médiation une fois qu’elle lui a été notifiée par le médiateur.

Partenariat de l’Ordre des architectes avec CM2C :

La CECMC a validé la convention que l'Ordre avait signée il y a un an avec le Centre de la Médiation de la Consommation des Conciliateurs de Justice (CM2C).

Chaque architecte peut désormais bénéficier de la gratuité des frais d'adhésion et de tarifs préférentiels sur le coût des médiations, à condition de désigner le CM2C comme médiateur de la consommation, après avoir contacté et signé une convention avec cet organisme.

Vos frais d'adhésion sont pris en charge par le CNOA ; le coût de la médiation, à des tarifs avantageux, reste à votre charge si vous êtes mis en cause par votre client consommateur et si vous acceptez la médiation (en fonction du mode de traitement du dossier de 30 euros HT à 300 euros HT). 

Pour adhérer au CM2C :

https://www.cm2c.net/inscription-professionnel.php

• Sélectionner comme fédération adhérente « OA (Ordre des architectes) » 
• Saisir le code communiqué par le service juridique du CNOA
• Remplir le formulaire d'adhésion dans la rubrique « Votre secteur économique », sélectionner « IMMOBILIER, LOGEMENT » puis « C02 – TRAVAUX D'ARCHITECTURE MAITRISE D'ŒUVRE ».

Il faudra alors indiquer dans les contrats conclus avec un client particulier le nom et les coordonnées du médiateur de la consommation. En cas de litige, le CM2C pourra être saisi en vue d'un règlement amiable.

Pour rappel, vous êtes libre de désigner un autre médiateur de la consommation. 

Oui ! En principe, depuis 1985, pour les ouvrages de bâtiment, une mission de base est confiée au titulaire du marché public de maîtrise d’œuvre, qui comprend l’ensemble des éléments de mission définis par voie réglementaire (L2431-3 du code de la commande publique). Cependant, depuis 2018[1], les bailleurs sociaux échappent à cette obligation issue de la loi MOP.

1. Le principe

Le reste des pouvoirs adjudicateurs ne peut déroger à cette règle que dans l’hypothèse de la défaillance du titulaire du marché qui autorise la passation d’un marché de substitution (R2431-7 du Code de la commande publique).

Pour rappel, pour les opérations de construction neuve de bâtiment la mission de base comprend :

• Les études d'esquisse (ESQ) ;
• Les études d'avant-projet (AVP ou APS/APD) ;
• Les études de projet (PRO) ;
• L'assistance apportée au maître d'ouvrage pour la passation des marchés publics de travaux (ACT) ;
• La direction de l'exécution des marchés publics de travaux (DET) ;
• L'assistance apportée au maître d'ouvrage lors des opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement (AOR) ;
• L'examen de la conformité au projet des études d'exécution et leur visa lorsqu'elles ont été faites par un opérateur économique chargé des travaux et les études d'exécution lorsqu'elles sont faites par le maître d'œuvre (EXE ou VISA).

Pour les opérations de réhabilitation de bâtiment la mission de base comprend les mêmes phases à l’exception des études d’esquisse auxquelles peuvent être substituées les études diagnostiques (DIAG).

2. L’exception

L’exception ne concerne qu’une partie des pouvoirs adjudicateurs à savoir :

• Les offices publics de l’habitat ;
• Les organismes privés d'habitations à loyer modéré ;
• Les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ;

Et ceci, lorsque le marché de maitrise d’œuvre porte sur la réalisation de logements locatifs aidés par l’État (Article L2430-2 du Code de la commande publique).

3. Marchés à tranches optionnelles et mission de base

Contre toute attente, les acheteurs peuvent se fonder sur le phasage par élément de mission pour diviser leurs marchés de maitrise d’œuvre en une tranche ferme et plusieurs tranches optionnelles.

Néanmoins conformément à l’obligation de confier une mission de base, le non-affermissement d’une tranche conditionnelle ne pourra être justifié que par le souhait de l’acheteur de mettre fin définitivement au projet. Ce montage constitue donc une modalité d’arrêt des prestations analogue à celle qui était permise par l’article 20 du CCAG-PI 2009.

OUI ! Et ce rôle est endossé par l’architecte, y compris s’il est seulement chargé de la maîtrise d’œuvre pendant la phase de conception, d’étude et d’élaboration du projet.

A titre liminaire, comment définir la coordination SPS (Sécurité et de Protection de la Santé) ?

Lorsque plusieurs entreprises ou travailleurs indépendants sont appelés à intervenir dans des opérations de bâtiment ou de génie civil, la mise en place d’un coordonnateur de sécurité est rendue obligatoire par le Code du travail.

Cette coordination doit être prévue tant au cours de la conception – y compris en mission partielle - que de la réalisation de l’ouvrage. Elle peut être assurée par deux coordonnateurs distincts ou par un seul.

Le principal objectif est de prévenir les risques résultant de leurs interventions (simultanées ou successives) et de promouvoir l'utilisation des moyens communs.

Elle est régie par le code du travail, notamment les articles L4121-1 et suivants et L4531-1 et suivants.

La coordination de sécurité est organisée en fonction de différentes catégories d’opérations (article R. 4532-1). La réglementation définit 3 catégories, selon le niveau de coordination exigé :

• Catégorie 1 : opérations de plus de 10 000 hommes par jour ou un budget de 4 Millions € et avec plus de 10 entreprises pour les opérations de bâtiments ou plus de 5 pour les opérations de génie civil ;
• Catégorie 2 : opérations de plus de 500 hommes par jour ou un budget de 300 000 € ou encore qui sont exécutées sur un chantier de 30 jours où est déployé un effectif en pointe de plus de 20 salariés ;
• Catégorie 3 : autres opérations qui comprennent des “risques particuliers”, hors catégories 1 et 2.

Les missions du coordonnateur sont définies aux articles R4532-11 à R4532-16 du code du travail.
 

L’architecte peut-il être coordonnateur SPS d’office ?

OUI ! lorsqu’il intervient en matière de maison individuelle pour un particulier, l’architecte est coordonnateur SPS d’office ! Dans cette hypothèse, aucune formation spécifique n’est requise pour être coordonnateur SPS. Le diplôme d’architecte suffit.

En effet, si l’opération est soumise à permis de construire, la coordination est assurée :

• par la personne chargée de la maîtrise d’œuvre pendant la phase de conception, d’étude et d’élaboration du projet, y compris en mission partielle.
• par la personne qui assure effectivement la maîtrise du chantier pendant la phase de réalisation de l’ouvrage (article L 4532.7 du code du travail).

Il l’est même en l’absence de contrat écrit, de mission for­mel­lement confiée, de rémunération distincte.

Et si l’opération n’est pas soumise à permis de construire ? La coordination est assurée par l’une des entreprises présentes sur le chantier au cours des travaux, en principe par celle dont la part de main-d’œuvre dans l’opération est la plus élevée.

Si des sanctions sont encourues par le maître d’ouvrage en cas de non-respect de cette obligation, car c’est sur lui que pèse l’obligation de désigner un coordonnateur (article R. 4532-11 du code du travail, le coordonnateur SPS, donc l’architecte, peut voir sa responsabilité civile professionnelle recherchée. Il doit souscrire une assurance spécifique garantissant cette responsabilité.

Quelles sont les missions du coordonnateur pour les opérations de troisième catégorie ?

Etablir par écrit, avant la phase de consultation des entreprises, un plan général simplifié de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé.

Ce plan prend en considération les mesures propres à prévenir les risques découlant de l'interférence de ces travaux avec les autres activités des différents intervenants sur le chantier, ou de la succession de leurs activités lorsqu'une intervention laisse subsister après son achèvement un des risques particuliers énumérés dans la même liste.

Ce PGC doit être tenu à jour pendant toute la durée des travaux :

Le plan général de coordination est complété et adapté en fonction de l'évolution du chantier et de la durée effective à consacrer aux différents types de travaux ou phases de travail.

Ces modifications sont portées à la connaissance des entreprises.

Si le code du travail définit le contenu du PGC pour les catégories 1 et 2, cela n’est pas le cas pour le PGC simplifié.

 Pour la rédaction du PGC simplifié, les points suivants seront a minima prévus :

• calendrier de l’opération en fonction des interactions sur le site
• mesures d’organisation générale du chantier
• proposition de plan d’installation de chantier
• mesures de prévention applicables par les entreprises
• conduite à tenir en cas d’accident du travail.

Pour aller plus loin…

Nous mettons à votre disposition une fiche modèle préremplie.

Le plan particulier de sécurité et de protection de la santé, à charge des entreprises, doit être communiqué au coordonnateur.

Conformément à l’article L4532-9 du code de travail, sur les chantiers soumis à l'obligation d'établir un plan général de coordination, chaque entreprise, y compris les entreprises sous-traitantes, appelées à intervenir à un moment quelconque des travaux, établit, avant le début des travaux, un plan particulier de sécurité et de protection de la santé. Ce plan est communiqué au coordonnateur.

Pour éviter tout risque d’engagement de sa responsabilité, l’architecte devra veiller à demander par écrit ce document et ainsi prouver qu’il a été diligent.

Toute entreprise appelée à exécuter seule des travaux dont la durée et le volume prévus excèdent certains seuils établit également ce plan. Elle le communique au maître d'ouvrage.

Comment faire en sorte que l’inscription ou la modification de ma société ne soit pas ralentie lors du processus de relecture des statuts par l’Ordre[1] ?

Pour faciliter la tâche des architectes dans la rédaction des statuts de leur sociétés, le CNOA a élaboré des modèles pour les formes les plus fréquentes ; le recours à ces statuts types permet, en moyenne, un traitement plus rapide des inscriptions et modifications de sociétés d’architecture, les statuts étant par définition conformes au droit qui leur est applicable.

Par ailleurs, nous vous informons que le Service Communication du CROA-ARA a mis à votre disposition une page vous permettant de trouver facilement la plupart des documents et formulaires téléchargeables sur le site de l’Ordre (à mettre en favoris !)

L’observation stricte des clauses des statuts types proposés par l’Ordre n’est pas obligatoire et celles-ci peuvent être adaptées en fonction des besoins des architectes.

Pour éviter qu’une modification ne contrevienne aux dispositions propres au droit des sociétés d’architecture, le service juridique vous rappelle les principales obligations auxquelles elles doivent se conformer :
 

1. L’objet social

Pour être en conformité avec les dispositions de l’article 8 du Code de déontologie des architectes, les sociétés d’architecture doivent avoir pour objet exclusif l’exercice de la profession d’architecte ou plus largement la profession d’architecte et d’urbaniste, en particulier la fonction de maître d’œuvre et toutes missions se rapportant à l’acte de bâtir et à l’aménagement de l’espace.
 

2. La dénomination sociale

Pour satisfaire aux obligations d’information de la clientèle, tous les statuts types de l’Ordre adopte le formalisme énoncé par la loi n°90-1258 à savoir que dans tous les actes et documents émanant de la société la dénomination sociale doit toujours être précédée ou suivie immédiatement :

2. • de la forme sociale correspondant à la société ou ses initiales (SAS, SARL, etc.)
   • de l’énonciation du montant du capital social,
   • du numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés,
   • et du numéro d’inscription au Tableau régional de l’Ordre des architectes.
      

3. Capital social

En application de l’article 13 5° de la loi n°77-2 : Plus de la moitié du capital social et des droits de vote doit en substance être détenu par

• 51% du capital au moins doit être détenu par des architectes[2] ;
• 49% du capital au plus peut être détenu par des personnes physiques non-architectes ;
• 25% du capital au plus peut être détenu par des personnes morales non-architectes ;

Attention : par dérogation au point ci-dessus, 49% du capital des SEL (SELAS, SELARL, SELAFA) peuvent être détenus par une ou plusieurs personnes physiques ou morales non-architectes (cf. tableau comparatif ci-dessous).

DETENTION DU CAPITAL SOCIAL

Forme Sociale

Architecte

Non-architecte Personne physique

Non-architecte Personne morale

SARL

≥ 51 %

≤ 49 %

≤ 25 %

SAS

≥ 51 %

≤ 49 %

≤ 25 %

SELAS

≥ 51 %

≤ 49 %

≤ 49 %

SELARL

≥ 51 %

≤ 49 %

≤ 49 %

SCOP

≥ 51 %

≤ 49 %

≤ 25 %

4. Représentation des parts sociales (SARL) / Forme des actions (SAS)

La cession des actions et parts sociales n’en devient pas pour autant libre et les droits de votes attachés aux actions ou parts sociales demeurent proportionnels au nombre de titres détenus par l’associé.

Ainsi, pour les SARL il convient de reproduire dans les statuts la clause qui suit :

Les parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables. Il est de plus interdit à la société d’émettre des valeurs ou de garantir une émission de valeurs mobilières. Les droits de chaque associé dans la société résultent seulement des présents statuts, des actes modificatifs ultérieurs et des cessions de parts régulièrement consenties.
 

Pour les SAS, il convient de reproduire dans les statuts la clause qui suit :

Les actions sont obligatoirement nominatives (article 13 1° loi n°77-2). La matérialité des actions résulte de leur inscription au nom du titulaire sur des comptes tenus à cet effet par la société dans les conditions et modalités prévues par la loi.
 

5. Cessions de parts – agrément

Les parts ou actions ne peuvent être cédées à des tiers à titre onéreux ou gratuit qu’avec le consentement de la majorité des associés représentant les deux tiers des parts sociales[3].

Attention : par dérogation dans les SELARL et le SCOPSARL la majorité requise est celles des associés représentant les trois quarts des parts sociales.

CESSION DE TITRE A DES TIERS :

Forme sociale

Majorité des

SARL

2/3

SAS

2/3

SELAS

2/3

SELARL

3/4

SCOPSARL

3/4

6. Nomination des dirigeant de la société

La loi sur l’architecture impose que la moitié au moins des organes de direction collégiale des sociétés d’architecture soit composée d’architectes.

• • Pour les SARL :
    • le gérant ou la moitié des gérants au moins, doivent être architectes
• • Pour les SAS :
    • le président doit être une personne physique architecte (associée ou non)
    • la moitié au moins des directeurs généraux doivent être architectes (associée ou non)
• • Pour les SELARL :
    • Les gérants doivent être des architectes associés de la société
• • Pour les SELAS :
    • Le président et les directeurs généraux doivent être des architectes associés de la société
       

Proportion de dirigeants

Forme sociale 

Architectes (associés ou non)

Architectes associés

SARL

≥ 50 %

x

SAS

≥ 50 %

x

SELAS

≥ 50 %

x

SELARL

x

100 %

SCOP

x

100 %

7. Décisions collectives extraordinaires

Il faut ici prévoir que la majorité pour l’agrément de nouveaux associés sera identique à celle mentionnée dans l’article cession de part (cf. tableau ci-dessus).

8. Exercice de la profession d’architecte

Afin de rappeler à l’ensemble des associés et dirigeants de la société les obligations qui pèsent sur les associés et la société elle-même vis-à-vis de l’Ordre et de la Chambre de Discipline, l’article suivant doit être intégré dans les statuts des sociétés d’architecture :
 

• Exercice de la profession

Chaque architecte associé exerce sa profession au nom et pour le compte de la société. Il ne peut exercer selon un autre mode que dans la mesure où il a obtenu l’accord exprès de ses coassociés. Il doit faire connaître à ses clients la qualité en laquelle il intervient. Les architectes associés doivent s’informer mutuellement des activités professionnelles qu’ils exercent au nom et pour le compte de la société.
 

• Responsabilité – Assurance

La société est seule civilement responsable des actes professionnels accomplis pour son compte. Elle doit souscrire une assurance garantissant les conséquences de ceux-ci.
 

• Discipline

Les dispositions légales et réglementaires concernant la discipline des architectes sont applicables à la société et à chacun des architectes associés.

La société peut faire l’objet de poursuites disciplinaires, indépendamment de celles qui seraient intentées contre les associés. La société est représentée par les gérants. Cependant, les associés non-gérants peuvent prendre connaissance du dossier et présenter ou faire présenter leurs observations écrites ou orales.

La suspension disciplinaire de la société s’applique à tous les associés architectes, sauf si la décision de la juridiction exclut expressément de cette mesure un ou plusieurs d’entre eux.

L’architecte associé suspendu disciplinairement ne peut exercer aucune activité professionnelle d’architecte pendant la durée de la peine, mais conserve, pendant le même temps, la qualité d’associé, avec tous les droits et obligations qui en découlent, à l’exclusion de sa vocation aux bénéfices sociaux.

En cas de suspension de la société ou de tous les associés architectes, la gestion de la société est assurée par un ou plusieurs architectes désignés par le Président du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes au tableau duquel la société est inscrite.
 

• Communication au Conseil Régional de l’Ordre des Architectes

La société doit être inscrite au tableau régional de la circonscription dans laquelle se situe son siège social. Le ou les gérants sont tenus, sous leur responsabilité, de communiquer au Conseil Régional au tableau duquel la société est inscrite, les statuts de la société et la liste des associés ainsi que toute modification apportée à ces statuts ou à cette liste.

Le Conseil Régional vérifie si la société demeure en conformité avec les dispositions légales et réglementaires et en particulier avec celles de l’article 13 de la loi du 3 janvier 1977. Selon les cas, il procède à la modification correspondante de l’inscription ou à la radiation de la société si, à l’expiration du délai qu’il impartit, aucune régularisation n’est intervenue. A ce titre, en application de la loi sur l’architecture, toute société d'architecture doit communiquer ses statuts, la liste de ses associés ainsi que toute modification statutaire éventuelle au conseil régional de l'ordre des architectes sur le tableau duquel elle a demandé son inscription.
 

• Contestations

En plus de la clause attributive de compétence de la juridiction, l’article contestation devra prévoir une clause de saisine préalable de l’Ordre des architectes pour le règlement des litiges entre associés rédigée comme suit :

Toutefois, préalablement à la saisine de la juridiction compétente, il doit être procédé à une tentative de conciliation. A cet effet, la partie la plus diligente saisit du litige le Président du Conseil Régional de l’Ordre des architectes qui peut, soit procéder lui-même à la tentative de conciliation, soit en confier le soin à tel membre du Conseil qu’il aura désigné.

Liens et documents utiles :

• Afin de faciliter vos démarches administratives, nous vous informons que le Service Communication du CROA-ARA a mis à votre disposition une page vous permettant de trouver facilement la plupart des documents et formulaires téléchargeables sur le site de l’Ordre (à mettre en favoris !).
• Une présentation plus exhaustive de chaque forme sociale est disponible sur le site de l’Ordre.
• Les versions 2021 des statuts types proposés par le CNOA sont téléchargeables ci-dessous :
  • modèle SAS
  • modèle EURL
  • modèle SARL

[1] En application de l’article 12 alinéa 2 de la loi n°77-2 sur l’architecture.
[2] Le terme d’architecte ici employé renvoie aux architectes personnes physiques et société d’architecture ainsi qu’aux personnes visées par les articles 10 et 10-1 de la loi n°77-2.
[3] En application de l’article 13 4° de la loi n°77-2 ;

OUI, si le client « consommateur » ou « non-professionnel » au sens du Code de la consommation s’est vu refuser sa demande de prêt ayant pour objet l’opération de travaux, le contrat est réputé ne jamais avoir existé ; on dit du contrat qu’il est conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt.

Ce régime protecteur est issu de la loi SCRIVENER n°78-22 du 10 janvier 1978, dont les dispositions ont été intégrées au Code de la consommation.

Le champ d’application du régime de protection des particuliers :

Pour que ce régime soit applicable, la législation s’attache d’une part à la qualité du maître d’ouvrage et d’autre part à l’opération objet du prêt.

1. Le maître d’ouvrage doit :

• Être une personne physique (particulier) ;
• Ou une personne morale qui ne sollicite pas un prêt destiné à financer son activité professionnelle (SCI familiale) ;
• Ne pas agir dans le cadre de son activité professionnelle ;
• Souscrire un prêt auprès d’un organisme de crédit ayant pour objet une opération entrant dans le champ d’application de la loi Scrivener.

2. Il peut s’agir d’une opération :

• de construction neuve de bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d'habitation (par exemple : construction d’une maison individuelle avec un espace dédié à une activité libérale) ;

• de travaux sur existant concomitants à l’acquisition de ces immeubles (réparation, entretien ou amélioration) ;

• de travaux sur existant d’un bien appartenant déjà au maître d’ouvrage, s’il est financé par un prêt garanti par une hypothèque ou une sûreté analogue. En l’absence d’une telle garantie les opérations de rénovation ou extension non concomitante à l’achat de l’immeuble qui en est l’objet sont hors du champ d’application de ce régime protecteur.

Comment prévenir les effets de cette condition suspensive :
 

• La première des solutions est la sécurisation des contrats d’architectes.
  
  Le contrat d’architecte doit préciser un nombre déterminé de refus de prêt avant de pouvoir se prévaloir de la condition suspensive. Pour exemple le contrat-type de l’Ordre prévoit un minimum de deux refus.
  
  De cette manière, l’architecte prévient les conséquences du refus discrétionnaire d’un seul organisme bancaire.
  
  Pour éviter les refus de prêt provoqués par des maitres d’ouvrage de mauvaise foi, le contrat peut définir la charge de la preuve des démarches accomplies pour l’obtention du prêt par le client. Ainsi, le bénéficiaire d’une promesse doit prouver qu’il a formulé une demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles. Une clause du contrat devra donc définir les conditions principales du prêt (montant, durée, etc.) ; charge au maître d’ouvrage, en cas de refus de prêt, de prouver que ses démarches pour l’obtention du prêt satisfaisaient au contrat.
  
  Dans le même sens, la durée de la condition suspensive peut être limitée, sans que cette limitation ne puisse être inférieure à un mois.
  
  Ce type de clauses permet de compléter les annexes publiées par le CNOA en 2016, qui seront à joindre au contrat d’architecte disponible sur le site du CNOA.

• La recommandation la plus évidente est de ne commencer à travailler qu’à partir du moment où le maître d’ouvrage a réellement obtenu le prêt.
  
  Néanmoins, cette pratique peut s’avérer difficile à mettre en œuvre ou même contreproductive ; les organismes de crédit exigeant souvent un chiffrage détaillé et ferme du montant des travaux, que l’architecte ne pourra obtenir qu’à l’issue de la consultation des entreprises.
  
  Sans que cela ne soit une réponse à la question de l’engagement de l’architecte sur le prix des travaux exigé par certaines banques, la MAF recommande la signature d’un contrat d’étude préliminaire avec le client et de n’entreprendre l’exécution des autres éléments de mission qu’après l’acceptation du prêt par l’établissement de crédit. Cette recommandation a le mérite de sauvegarder une partie des honoraires d’études réalisées jusqu’en phase APD.

• Pour contourner le risque du refus de prêt, le CNOA et la société VERIFIMMO ont établi une attestation destinée à faciliter la demande de prêt.
  
  L’attestation n’est pas téléchargeable librement. Elle est exclusivement transmise à l’architecte par VERIFIMMO et à son unique initiative, au cas par cas et notamment lorsque l’appel d’offres n’est pas encore réalisé, et elle n’est valable qu’en cas de demande de prêt réalisée auprès d’une banque partenaire de VERIFIMMO.

OUI, les architectes peuvent recourir à la publicité, sous réserve de respecter certaines prescriptions.

Depuis 1992, les architectes peuvent recourir à la publicité dans les conditions du droit commun et dans le respect du code de déontologie des architectes.

L’article 10 bis du décret n°80-217 du 20 mars 1980 portant code de de déontologie des architectes dispose que : « Les architectes peuvent recourir à la publicité dans le cadre de la législation et de la réglementation en vigueur, notamment l’article 44 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 d’orientation du commerce et de l’artisanat modifiée ».

Les architectes peuvent donc insérer un encart publicitaire dans une revue, un journal local ou sur un site Internet, distribuer des tracts dans les magasins ou les boites aux lettres, voire de styliser leur voiture.

Les limites sont doubles :

1 - Interdiction des pratiques commerciales déloyales et trompeuses

Selon l’article L. 121-1 du code de la consommation : « Les pratiques commerciales déloyales sont interdites.

Une pratique commerciale est déloyale lorsqu'elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu'elle altère ou est susceptible d'altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l'égard d'un bien ou d'un service.

Le caractère déloyal d'une pratique commerciale visant une catégorie particulière de consommateurs ou un groupe de consommateurs vulnérables en raison d'une infirmité mentale ou physique, de leur âge ou de leur crédulité s'apprécie au regard de la capacité moyenne de discernement de la catégorie ou du groupe.

Constituent, en particulier, des pratiques commerciales déloyales les pratiques commerciales trompeuses définies aux articles L. 121-2 à L. 121-4 et les pratiques commerciales agressives définies aux articles L. 121-6 et L. 121-7. »

Selon l’article L. 121-2 du code de la consommation : « Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes :

1° Lorsqu'elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial ou un autre signe distinctif d'un concurrent ;

2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur (…)

3° Lorsque la personne pour le compte de laquelle elle est mise en œuvre n'est pas clairement identifiable. »

Ces pratiques commerciales trompeuses sont punies d'un emprisonnement de deux ans et/ou d'une amende de 37.500 euros.

2 - Incompatibilité du code de déontologie avec la publicité comparative

L’article 17 du code de déontologie des architectes, qui implique que « les architectes sont tenus d'entretenir entre eux des liens confraternels, ils se doivent mutuellement assistance morale et conseils », est incompatible avec toute forme de publicité comparative mettant en comparaison des biens ou services en identifiant, implicitement ou explicitement, un concurrent.

Tous les supports publicitaires actuellement en vigueur peuvent être utilisés à la condition cependant de se conformer à la réglementation qui entoure leur usage.

« La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » (Article 1792-6 du code civil)

En bref :
 

• La réception est « l’affaire » du maître d’ouvrage et de l’entreprise avec laquelle il a le lien contractuel ; cela signifie que le maître d’œuvre propose la réception au maître d’ouvrage et ne peut en aucun cas se substituer à ce dernier.
• La réception doit être prononcée au contradictoire du maître d’ouvrage et de l’entreprise, laquelle aura été formellement convoquée pour assister à la réception de l’ouvrage. La LRAR est le moyen à privilégier.
• La mission du maître d’œuvre est fondamentale lors des opérations de réception : il doit signaler les vices apparents et suggérer les réserves au risque de voir sa responsabilité engagée.

1. Les effets de la réception des travaux :

La réception marque :

• la fin de l’exécution des marchés de travaux et des travaux supplémentaires conclus entre le maître de l’ouvrage et les entreprises ; l’acceptation des travaux réalisés intervient avec ou sans réserve du maître d’ouvrage ;
   
• l’acceptation des vices, malfaçons, non-façons et défauts de conformité apparents dès lors qu’ils n’ont pas fait l’objet de réserves ; il est donc important de relever soigneusement et de façon détaillée et précise l’ensemble des réserves (ex. : ne pas indiquer des infiltrations par toiture alors qu’il s’agit d’une tuile déplacée) ;
   
• le point de départ des différentes garanties légales :
  • garantie de parfait achèvement (un an - C. civ., art. 1792-6 et CCAG Travaux, art. 41.1) ;
  • garantie de bon fonctionnement (deux ans - C. civ., art. 1792-3) ;
  • garantie décennale (dix ans - C. civ., art. 1792 et suiv.) ;
     
• en marchés privés, le point de départ de la responsabilité contractuelle de droit commun :
  • applicable aux désordres et non-conformités réservés à la réception ;
  • applicable après réception lorsque les désordres ne relèvent ni de la garantie décennale, ni de la garantie biennale de bon fonctionnement ;
     
• la fin de la garde des ouvrages par l’entrepreneur et leur transfert au maître d’ouvrage, sous réserve de prévisions contractuelles contraires ;
   
• le point de départ des procédures de comptes entre les parties ;
   
• le point de départ, sous réserve qu’une telle retenue ait été convenue contractuellement, du délai de restitution de la retenue de garantie ou de libération de la caution qui la remplace.

Point d’alerte : La réception permet aussi de vérifier que tous les travaux commandés ont été exécutés conformément aux spécifications des marchés des entreprises, donc le maître d’œuvre qui n’a pas assuré la direction des travaux s’abstiendra d’assister le maître de l’ouvrage pour la réception.

2. Les formes de la réception :

La réception est expresse, tacite ou prononcée judiciairement.

• Expresse, ou formalisée par un procès-verbal dans lequel sont exprimés l’objet de la réception (ouvrage), la date de son prononcé et de ses effets, la volonté du maître de l’ouvrage de réceptionner l’ouvrage, ainsi que les éventuelles réserves. Il s’agit de la forme à privilégier par le maître d’œuvre.
   
• Tacite :

En marchés privés, la Cour de cassation admet la possibilité d’une réception tacite par prise de possession sous réserve qu’il y ait volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner.

En marchés publics, à défaut d’une réception expresse, la prise de possession peut valoir réception à condition que l’ouvrage soit achevé ou en état d’être définitivement réceptionné et que l’attitude des parties démontre une commune intention de réceptionner l’ouvrage.

Par ailleurs, la réception peut également être tacitement prononcée, en cas de silence du maître d’ouvrage, lorsque les opérations préalables à la réception des travaux ont été effectuées et ont été suivies d’une proposition du maître d’œuvre.
 

• Judiciaire : A défaut de réception du maître de l’ouvrage, la réception peut être prononcée par le juge.

3. La réception, cet acte unique… 

En marchés privés, le Code civil (art. 1792-6) prévoit une réception unique pour tous les corps d’état- « l’acte », permettant ainsi d’éviter toutes incertitudes relatives au point de départ des délais des garanties dues par les constructeurs.

Toutefois, la jurisprudence admet la faculté de déroger au principe d’unicité de réception mais la dérogation est à éviter en ce qu’elle n’est pas favorable au maître de l’ouvrage et alourdira nécessairement le travail du maître d’œuvre chargé d’assister le maître de l’ouvrage à la réception.

A noter que la norme NF P 03-001 consacre le principe d’unicité (art. 17.1.1) tout en envisageant une possible dérogation conventionnelle (art. 17.2.1.1.2 et 17.2.1.2.2).
 

En marchés publics, le principe est identique : une réception unique pour l’ensemble de l’ouvrage.

Le CCAG Travaux (art. 42.1) prévoit néanmoins que la fixation par le marché pour une tranche de travaux, un ouvrage ou une partie d’ouvrage d’un délai d’exécution distinct du délai d’exécution de l’ensemble des travaux implique une réception partielle de cette tranche de travaux ou de cet ouvrage ou de cette partie d’ouvrage.

Afin d’éviter une réception partielle ou par lots non souhaitée, il est recommandé de prévoir dans le cadre des marchés de travaux l’impossibilité de déroger à la réception unique.

4. La réception avec réserves

La réception ne doit être prononcée qu’en cas de défauts mineurs, insusceptibles d’être à l’origine de désordres ultérieurs.

Le PV doit être précis sur les manques et défauts auxquels il doit être remédié.

En marchés privés, l’entreprise a un délai de 20 jours pour contester les réserves (NF P 03-001 - article 17.2.3.4) ; passé ce délai, elle est réputée les avoir acceptées.

L’entreprise a un délai de 60 jours pour lever les réserves (sauf autre délai fixé d’un commun accord) (NF P 03-001 - article 17.2.3.4).

En marchés publics, lorsque la réception est assortie de réserves, le titulaire doit remédier aux imperfections et malfaçons correspondantes dans le délai fixé par le représentant du pouvoir adjudicateur ou, en l’absence d’un tel délai, trois mois avant l’expiration du délai de garantie défini à l’article 44. 1 (Cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de travaux – article 41.6).

Le maître d’ouvrage doit laisser l’accès à l’entreprise pour lever ses réserves. À défaut et après mise en demeure infructueuse, les réserves sont réputées levées.

Le maître d’ouvrage entre en possession des lieux dès le prononcé de la réception.

Exception : il peut prendre possession des ouvrages non encore achevés si les délais de livraison ne sont pas respectés du fait de la faute exclusive de l’entreprise.
Point d’alerte : établir un état des lieux détaillé remis à l’entreprise, avant la prise en possession.

Cas particulier : Si certains ouvrages ou certaines parties d’ouvrages ne sont pas entièrement conformes aux spécifications du marché, sans que les imperfections constatées soient de nature à porter atteinte à la sécurité, ou à l’utilisation des ouvrages, le maître de l’ouvrage peut, eu égard à la faible importance des imperfections et aux difficultés que présenterait la mise en conformité aux spécifications du marché, les admettre en l’état – renonçant ainsi à ordonner la réfection des ouvrages estimés défectueux  -   et proposer à l’entrepreneur une réfaction sur les prix (NF P 03-001 – article 17.2.6 / CCAG travaux – article 41.7). Si l’entrepreneur accepte la réfaction, les imperfections qui l’ont motivée se trouvent couvertes de ce fait et la réception est prononcée sans réserve. Dans le cas contraire, l’entrepreneur demeure tenu de réparer ces imperfections, la réception étant prononcée sous réserve de leur réparation.

5. Le rôle du maître d’œuvre à la suite d’une réception avec réserves :

Le maître d’œuvre doit accomplir les tâches prévues contractuellement dans le cadre des opérations de levée des réserves.

En marchés privés, le maître d’œuvre assure le suivi de la levée des réserves.

À la condition que la norme NF P 03-001 soit visée dans le marché de l’entreprise, lorsque l’entreprise a terminé ses travaux de reprise, elle demande immédiatement par lettre RAR la levée des réserves au maître de l’ouvrage (art. 17.2.5.4). A défaut de réponse dans les trente jours suivant la réception de la lettre RAR, l’entreprise met en demeure le maître de l’ouvrage d’établir un PV de levée de réserves sous quinze jours. Passé ce délai, les réserves sont réputées levées (art. 17.2.5.5).

En marchés publics, le maître d’œuvre assure le suivi de la levée des réserves en trois étapes :

• assurer le suivi des travaux de reprise des réserves formulées lors de la réception des travaux jusqu’à leur levée ;
   
• assurer les visites de levée de réserves (formulaire EXE8) en présence de l’entreprise et du maître d’ouvrage, conduisant à l’établissement d’un procès-verbal de levée de réserves, signé du maître de l’ouvrage, et comportant en annexe la liste des réserves mise à jour ;
   
• rédiger et diffuser au maître d’ouvrage, quand toutes les réserves ont été levées, la proposition finale de levée de réserves (formulaire EXE9).

En présence d’un OPC et selon son contrat, l’action du maître d’œuvre se limite aux visites de levées de réserves et à l’établissement des PV.

Le maître d’œuvre doit conseiller au maître d’ouvrage de mettre en demeure l’entreprise de lever ses réserves à la date fixée.

OUI, un architecte peut succéder à un confrère en cours d’opération, MAIS il ne peut accepter cette mission qu’après avoir effectué un certain nombre de démarches.

L’article 22 du Code de déontologie des architectes encadre l’hypothèse des successions de mission. Un architecte appelé à remplacer un confrère dans l'exécution d'un contrat est soumis une à obligation d’information de ce dernier (l’architecte initial), du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes et du maitre d’ouvrage.

Cette obligation déontologique se fait en trois étapes :

1. Informer par écrit l'architecte de la reprise de l’opération ;
2. Intervenir par écrit auprès du maître d’ouvrage pour le paiement éventuel des honoraires dus à son prédécesseur ;
3. Informer le Conseil Régional de l’Ordre des Architectes dont l’architecte relève, en lui adressant en copie les deux courriers précédents.

Un modèle de courrier type est disponible sur le site de l’Ordre des architectes.

Cette démarche est faite à titre informatif sans qu’il s’agisse d’une autorisation donnée par l’architecte initial.

Attention ! Il existe également un droit pour l’architecte initial de s’opposer aux modifications qui seront apportées à son œuvre, dès lors qu’il prouve :

• le caractère original de son œuvre
• et que les modifications sont d’une telle ampleur que l’architecte estime qu’il y a dénaturation de celle-ci.

Dans ce cadre, l’accord du confrère devra porter sur le principe même de l’intervention, mais aussi, sur la manière de faire apparaître ou non, sur le cartouche du plan ou de la maquette, l’identité du concepteur. En cas de réponse négative, le litige devra être tranché par les tribunaux compétents, qui statueront sur le caractère abusif ou non du refus.

Pour un complément d’information, voir la fiche téléchargeable sur le site de l’Ordre.

En cas de difficultés…

Si l’architecte initial rencontre des difficultés dans le cadre de cette opération (et notamment des difficultés de règlement d’honoraires), il peut contacter le conseil régional de l’Ordre pour l’aider à trouver une solution amiable avec le maître d’ouvrage.