Des bonnes pratiques pour réussir la réversibilité des bâtiments

Pour faire face à la crise du logement, aux enjeux environnementaux et à l’évolution de nos usages, de plus en plus de projets de construction, ou de réhabilitation, intègrent la réversibilité des bâtiments. La réglementation (loi ELAN en 2018, RE2020, etc.) est également en train d’évoluer pour permettre la réalisation de bâtiments réversibles, et favoriser ainsi notamment la transformation de bureaux en logements.

Afin d’améliorer la qualité des bâtiments réversibles, la DHUP a confié à l’Agence Qualité Construction (AQC) une étude permettant de dégager des enseignements majeurs et d’identifier des bonnes pratiques. Fruit d’une collaboration avec Ville Aménagement Durable (VAD), ce document est mis à disposition de l’ensemble des acteurs de la construction pour les aider à mener à bien ce type de conception innovante, tout en intégrant les enjeux majeurs (économiques, environnementaux et sociaux).

Ce rapport d’étude est le résultat d’un benchmark, d’une étude bibliographique et d’échanges au sein d’un groupe de travail réunissant des professionnels concernés par le sujet. Une enquête de terrain a été réalisée auprès de 17 acteurs de l’acte de construire (maîtres d’ouvrage, aménageurs, architectes, bailleurs, BET, programmistes, assureurs, etc.) ayant participé à une ou plusieurs opérations de réversibilité.

Ce document se structure en deux parties, avec une première partie dédiée aux enjeux et contextes de la réversibilité des bâtiments, à savoir :

• l’obsolescence accélérée et la vacance de m² de bureaux, car inadaptés à la demande ;
• la raréfaction du foncier (dans les grandes métropoles notamment) et l’étalement urbain, mais une forte demande de logements ;
• l’évolution des modes de vie, d’habitat et de travail (selon l’AQC, les bâtiments mettent désormais 10 ans à devenir obsolètes, contre 30 ou 40 ans avant) ;
• les transformations urbaines ;
• l’empreinte carbone et environnementale de l’acte de construire et de réhabiliter ;
• le principe d’une démarche transversale basée sur l’économie circulaire.

Face à ces enjeux majeurs, la réversibilité se présente « inévitablement » comme l’un des éléments de réponse, mais il ne s’agit pas pour autant de penser « tout réversible », souligne l’AQC. Il apparaît nécessaire en particulier d’identifier les atouts, limites et conditions de la réversibilité, mais aussi de prévenir les « non qualités » liées à ce type de construction innovante.

L’AQC tire également les grands enseignements des premières opérations de transformations de bureaux existants en logements, ou de bâtiments conçus pour être réversibles. En premier lieu, une approche « globale et transversale » se révèle être « un préalable à tout projet de construction ou de réhabilitation ». Ensuite, penser réversible implique de s’inscrire « dans une vision plus large d’économie circulaire et prospective », en pensant des bâtiments réutilisables, dans une perspective durable. 

Vers une définition de la notion de réversibilité

Ce document revient ensuite sur les différentes approches (p.8) et définitions de la réversibilité (p.9). A partir des travaux de recherche déjà menés (ORIE[1],Patrick Rubin, etc.), l’AQC retient ainsi cinq catégories avec les définitions suivantes : 

1. Réversibilité : « aptitude d’un ouvrage, neuf ou existant, à changer facilement d’usage plusieurs fois dans le temps », grâce à une conception permettant de limiter l’ampleur et le coût de futures adaptations nécessaires à son changement d’usage ;
2. Démontabilité : capacité d’un bâtiment, des systèmes constructifs et assemblages, à être démontés, de manière « non destructive », pour être déplacés et/ou remettre le site à son état d’origine ;
3. Evolutivité/Modularité : les bâtiments évolutifs se distinguent par deux propriétés facilitant le changement d’usage : la flexibilité (pouvoir modifier l’organisation et la distribution interne) et l’élasticité (pouvoir modifier la surface par addition ou soustraction des espaces de réserves, annexes, ou encore des pièces d’appartements adjacents, etc.).
4. Hybridation : ce concept désigne une « réversibilité progressive » du fait d’une certaine forme de liberté de conception des espaces, sans usage prédéfini, ou d’une programmation plurifonctionnelle au sein d’un même bâtiment, etc. ;
5. Transformation : « reconversion et restructuration lourdes avec changement de destination ».

La seconde partie formule une série de recommandations et des points de vigilance révélés par l’enquête de terrain, en détaillant dix grands enseignements pour réussir une conception réversible (p.12).

Les enseignements clés pour réussir une conception réversible

1. Sensibiliser, accompagner et faire collaborer les acteurs (MOA, MOE, entreprises, etc.) aux différentes phases du projet, afin de générer des interactions vertueuses mais aussi, sur le chantier, veiller à ce que les entreprises aient saisi l’enjeu de la réversibilité, pour que la mise en œuvre soit gérée comme attendue.
2. Prévoir les moyens nécessaires (coûts, délais, moyens humains) et adaptés au degré de réversibilité à atteindre, et mettre en perspective le coût global : 
   - Fixer des objectifs : inscrire la demande de réversibilité dans le cahier des charges, et miser notamment sur le retour d’expérience pour se donner une idée des objectifs à viser ; 
   - Anticiper les besoins techniques de demain : s’interroger sur les budgets à allouer et les temps à planifier, ou encore prévoir des zones « fusibles » que l’on peut enlever ou percer, etc. 
   - Se détacher des enjeux techniques : par exemple, si la réversibilité est envisagée à long terme, ne pas prévoir de choix techniques trop couteux. 
   - Prendre en compte toute la chaîne de valeur : veiller à la loi de l’offre et la demande ; encourager la montée en compétences de tous les acteurs (former ceux qui vont démonter par exemple) et mettre en œuvre l’économie circulaire. 
   - Raisonner en coût global : un « travail étroit entre architecte et économiste » permettra notamment de maîtriser les coûts du bâtiment sur la durée. Il s’agit aussi de « replacer la frugalité comme principe central » pour minimiser les coûts et l’impact sur l’environnement, tout en facilitant l’exploitation du bâtiment. 
   ​​​​​​​- Faire preuve d’agilité pour s’adapter au marché : associer la réversibilité à un contexte urbain précis (évolution du quartier, modification de voirie, etc.) et sur un horizon à court ou moyen terme (10 à 15 ans), etc.
3. Prendre des mesures conservatoires afin de concilier des réglementations (acoustique, incendie, accessibilité, sécurité) qui diffèrent selon la qualité́ de l’ouvrage (bureaux ou logements).
4. Veiller à ne pas trop contraindre techniquement la réversibilité pour rester pertinent face à un contexte pouvant évoluer dans le temps : intégrer l’évolution des modes de pensées des acquéreurs/futurs occupants, réfléchir à une nouvelle esthétique « neutre » en façade, penser une conception réversible, etc.
5. Apprendre des transformations de l’existant avec changement d’usage pour tirer des enseignements au profit de la réversibilité : montage d’opération, préfabrication d’unités fonctionnelles, homogénéisation des reprises en sous-œuvre, et anticipation du timing.
6. Tenir compte des caractéristiques des choix constructifs au regard des spécificités réglementaires propres à chaque destination : privilégier des systèmes poteaux-poutres ou poteaux-dalles pour créer des plateaux libres, etc.
7. Étudier les assemblages des éléments constitutifs du bâtiment en veillant à l’indépendance des couches et systèmes, pour permettre notamment à l’avenir de les démonter facilement. Il s’agit aussi de prévoir, en phases chantier et exploitation, les dispositions nécessaires contre les risques de malveillance (surtout en façade et rez-de-chaussée).
8. Avoir un suivi de chantier rigoureux et vigilant à toutes les phases : veiller à l’installation de chantier ; être présent pendant le chantier (s’assurer de la performance des matériaux mis en œuvre ; être rigoureux vis-à-vis de la mission de VISA, etc.), mais aussi anticiper le futur chantier de transformations (vérifier la complétude des DOE, réalisé un « plan de réversibilité » avec séquençage planifié, fournir à l’acquéreur les plans envisagés par les scénarios de transformation, etc.).
9. Veiller à avoir une documentation qualitative, précise et exploitable et à pouvoir en assurer la gestion et la traçabilité pendant toute la durée de vie du bâtiment.
10.  Avoir conscience des conflits en cas de chevauchement de responsabilités et garanties, afin de pouvoir déterminer en particulier qui est responsable en cas de sinistre.

>> Pour en savoir plus :  Consulter le rapport de l’AQC Réversibilité des bâtiments - Points de vigilance et recommandations (32 pages)

[1] L’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise a défini en particulier trois types de réversibilité : de l’espace, du foncier et des droits à construire.