Les logements en perte de qualité depuis vingt ans

« Nous nous réjouissons de la sortie de cette étude qui évalue cette perte de qualité sur laquelle nous alertons depuis longtemps. Ce n’est pas une lubie d’architectes. Il faut que les pouvoirs publics, Etat ou législateur, tapent du poing sur la table et réagissent, par exemple en conditionnant les aides et en réglementant. », a réagi Christine Leconte, présidente du Conseil national de l’Ordre des Architectes." Le Monde, 27 août 2021.

L’étude "Nos logements, des lieux à ménager " publiée par l’Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement (IDHEAL)[1] a pour objectif de définir la qualité des logements en Ile-de-France de manière objective et quantifiable.

L’enquête a porté sur 52 opérations récentes, des immeubles construits entre 2000 et 2020, dans 17 villes d’Ile-de-France. Cet échantillon a été retenu de manière à représenter des communes de tailles et de sociologies diverses, des constructions réalisées dans des conditions plus ou moins encadrées (secteur d’aménagement, secteur diffus, présence d’une charte promotion) et une conjoncture économique et réglementaire en pleine évolution (loi SRU, loi PMR, crise de 2008, Grenelle, etc.).

Au total, plus de 1200 plans de logements ont été analysés en fonction d’un référentiel de qualité inédit, conçu « pour tenir compte de critères généralement jugés secondaires » par les promoteurs, « car peu analysés, une fois le permis de construire obtenu », soulignent les auteurs. Au-delà du statut du logement (libre en accession pour y vivre ou investir, locatif intermédiaire, social) et de leur typologie (studio, deux pièces, etc.), l’étude s’appuie en effet sur de nouveaux indicateurs permettant de « réfléchir à la qualité d’usage des logements », explique Catherine Sabbah, comme : la « surface d’usage » des pièces, le « périmètre meublable » (nombre de m² de mur sans radiateur ou fenêtre), l’orientation de l’appartement, la taille des parties communes ou encore la possibilité de recloisonner certaines pièces, la cuisine notamment.

L’enquête a été menée entre janvier et juillet 2021 en collaboration avec des étudiants du Master 2 d’urbanisme de l’Université Paris-Nanterre. 45 architectes et 24 promoteurs ou bailleurs sociaux y ont participé en fournissant notamment leurs plans.  

En vingt ans, la qualité des logements s’est dégradée 

Si la « qualité technique » des logements (isolation thermique, acoustique) s’est améliorée, avec désormais un confort moderne (eau et électricité, salle de bain, etc.), le « confort d’habitat » s’est dégradé en vingt ans, en particulier depuis 2012:

Moins de surface

• Le nombre de m² a diminué : entre 2000 et 2010, les T5 ont perdu en moyenne 15m², les T4 près de 10m², les T3 environ 2,5m² et les studios, déjà petits, ont perdu aussi près de 1m². La perte de surface est  plus marquée en grande couronne parisienne que dans Paris intra-muros : entre 2000 et 2020, les logements neufs ont perdu de 3,4m² dans les Yvelines jusqu’à 14,8m² en Essonne, « tandis que dans le 13^ème arrondissement de Paris, les superficies ont été peu retouchées ». Pour Catherine Sabbah, « c’est sans doute parce que des programmes neufs, très chers dans la capitale, entre 12 000 et 20 000 euros le mètre carré, s’adressent à une clientèle aisée, exigeante et peut-être plus familière de la lecture de plans. »[2] . Cette différence s’expliquerait aussi par le fait que les zones d’aménagement parisiennes sont davantage encadrées.  
   
• La taille de presque toutes les pièces a diminué, et certaines deviennent parfois impossibles à meubler : 
  • Le séjour a perdu en moyenne 3m², en passant de 21m² à 18m² entre 2000 et 2010.
  • Mais, pour l’IDHEAL, ce chiffre est de plus en plus difficile à mesurer, car les cuisines sont, surtout depuis 2012, intégrées au séjour. La cuisine est devenue « un pan de mur du salon », souvent sans retour ni fenêtre permettant d’envisager un cloisonnement : 71% des plans étudiés ont des cuisines ouvertes, l’ensemble salon+cuisine mesurant désormais en moyenne 24m² (contre 30 auparavant), et « 7 cas seulement prévoient un espace dédié réellement à la prise de repas », rapporte l’étude.
  • La disposition des pièces aboutit parfois à des plans dans lesquels une pièce devient impossible à meubler, autrement dit est observé un « périmètre non meublable » (en raison de la présence de fenêtres, portes, et linéaires de murs non continus)
  • La superficie moyenne des chambres est désormais de 10,41m², avec « une seule possibilité de positionner un lit double et aucune de lui adjoindre une commode ou un bureau », soulignent les auteurs. Si la première chambre s’est agrandit, pour cause notamment de normes d’accessibilité aux PMR, applicables depuis 2015, la deuxième chambre est généralement plus petite.

Néanmoins, deux évolutions viennent éclairer ce constat :

• La taille des salles de bain a augmenté d’1m² en moyenne, notamment en raison également de l’application de la loi PMR ;
• La majorité des logements (80%) possède désormais « au moins un espace extérieur », balcon, terrasse ou jardin, mais seulement un quart des T4 et la moitié des studios. Mais ces espaces extérieurs ont tendance à se rétrécir, avec près d’un tiers des balcons qui mesurent « moins d’1,5 mètre de large », ce qui reste insuffisant « pour s’y assoir autour d’une table », précise l’étude.

Les chartes qualité des logements, imposées aux promoteurs par les aménageurs ou les collectivités, permettent aussi de nuancer le bilan. « Certaines parviennent à imposer des surfaces légèrement supérieures », bien que la qualité en termes de distribution ou d’orientation « reste plus mitigée », précise l’IDHEAL.

Moins d’air et de lumière

• Près de la moitié (47%) des logements étudiés sont mono-orientés, dont 93% des studios et un tiers des T3 ;
• Seuls 20% sont traversants, surtout parmi les plus grands. Les plus petits appartements sont en outre, à 40%, tournés vers le nord.

Outre le résultat de l’optimisation des surfaces construites, Catherine Sabbah explique que les immeubles se sont généralement épaissis (plus de 13 mètres de large), avec pour la plupart un couloir central desservant les appartements de part et d’autre. Cette morphologie, en favorisant des logements mono-orientés, ne s’avère pas non plus adaptée aux nouveaux enjeux climatiques, comme le confort d’été : dans ce cas, il n’y a qu’une « seule direction d’éclairement, et pas de ventilation naturelle » rappelle-t-elle.  

Moins de rangement

• Les espaces de rangements ont diminué de 0,65m² pour les T1 et de 2,78m² pour les T2, et même disparus pour 17% des logements. En moyenne, ces espaces mesurent 1,35m², et 3m² pour les T5. Les autres annexes – cellier, buanderie, voire cave – ont également souvent disparus.

Des espaces communs peu valorisés

L’étude montre que les logements ne sont pas adaptés aux colocations déjà imposées par la crise du logement, ni aux nouveaux usages liés à la crise du Covid19 (télétravail, etc). Par exemple, pour les colocations étudiantes, comme pour les familles qui s’agrandissent, seulement 18% des séjours peuvent être isolés facilement (sans bloquer l’accès à une porte) pour en faire un espace clos servant de chambre.

Pour évaluer également « la qualité de vie d’un immeuble », l’IDHEAL s’est intéressé aux parties communes, halls et accès à la rue. Là encore, la conception et la distribution des logements n’encourage pas les relations de bon voisinage ni l’investissement des parties communes, « avec une moyenne de 37 logements par cage d’escalier et 6 logements par palier ». La largeur des couloirs (1,3 mètre en moyenne), ne favorise pas non plus la convivialité.

Comment expliquer cette évolution ?

A la lecture de cette étude, la baisse relative de la qualité des logements s’explique par trois facteurs majeurs : des prix du foncier trop importants, des logiques de rentabilité de la part des promoteurs et bailleurs, ainsi que des budgets des ménages très limités. En particulier, le coût du terrain pèse désormais « entre 20% et 50% du prix de vente des logements », entres autres critères financiers (augmentation du prix des matériaux, etc.) qui font « mécaniquement » augmenter le prix de vente, tout en diminuant « la taille ou la qualité de conception ». « La préférence des promoteurs et bailleurs pour des immeubles épais, dotés de nombreux logements par étage, desservis par peu de cages d’escaliers, explique cette dégradation », souligne l’IDHEAL.

L'Institut met également en cause les politiques publiques, notamment « les dispositifs fiscaux comme le Pinel qui encouragent la production de petits appartements locatifs standardisés (T1, T2). » Pour Catherine Sabah, ce dispositif, en autorisant à déduire des impôts 300 000€ de la valeur du bien, n’incite pas à acheter plus grand, et conduit à une surface moyenne contenue de 60m² en Ile-de-France.

Dès lors que certaines municipalités décident d’abaisser la hauteur de leurs immeubles, la viabilité de certains projets se retrouverait menacée. Cette tendance à la « dédensification » se fait généralement au détriment de la qualité, pointe en outre l’Idheal. 

Les pistes d’amélioration

Face à ces constats, l’IDHEAL avance un ensemble de mesures concrètes et de propositions réalistes, issues pour la plupart d’exemples rencontrées sur le terrain, pour améliorer la qualité des logements : 

1. Conditionner les aides publiques à des critères de qualité. Par exemple, les taux de défiscalisation du dispositif Pinel pourraient varier en fonction de la « qualité d’usage » des logements. Cette conditionnalité pourrait être élargie à d’autres aides publiques, comme « le prêt à taux zéro ou même régir l’obtention de prêts auprès de la Caisse des dépôts » pour les bailleurs.
2. Faire varier les seuils de dispositifs de défiscalisation
3. Imposer un « minimum qualité » à l’échelle nationale
4. Faire respecter les plans locaux d’urbanisme 
5. Rendre opposable les chartes ou intégrer certains de leurs prescriptions aux PLU
6. Pondérer les prix des mètres carrés « de bonne qualité », en favorisant par exemple le mètre carré « bien éclairé » et « avec vue », que celui du couloir « aveugle ».

Ces sept propositions permettraient « de généraliser les bonnes pratiques rencontrées dans les ZAC », tout en les dotant « d’un fondement juridique plus pérennes », revendique l’Idheal, alors que plusieurs rapports ont été commandés par le Ministère du Logement sur ce sujet.

Pour en savoir plus :

• (Re)voir l’intervention de Catherine Sabbah avec François Leclerc, aux Entretiens d’Inxauseta 2021, à Bunus, au Pays Basque 

• Lire l’étude « Nos logements, des lieux à ménager » sur www.idheal.fr
• Lire l’étude Aux confins du logement, réalisée également par IDHEAL, pendant le confinement auprès de 8000 français (Juin 2020)  

[1] Etude réalisée par IDHEAL Recherche : 

Direction et coordination de l’étude : Catherine Sabbah - Jean Vannière -  Alexandre Neagu (Architecte)
Auteurs de l'étude : Pauline Dutheil, Samuel Rabaté 

[2] Source : www.lemonde.fr/societe/article/2021/08/27/en-vingt-ans-les-appartements-neufs-franciliens-ont-perdu-jusqu-a-15-de-leur-surface_6092551_3224.html