Précisions sur la notion de construction initiale sans permis de construire

La cour d’appel de Marseille avait initialement confirmé la validité d’un arrêté de permis de construire autorisant la réhabilitation d’un immeuble édifié au XIXème siècle. L’immeuble en cause avait également fait l’objet, plus de 10 ans avant la demande de permis de construire litigieuse, de « travaux d’une ampleur limitée » en ce qu’ils n’avaient pas conduit à la réalisation d’une nouvelle construction.

L’objet du litige était de savoir si cet immeuble, édifié au XIX ème siècle, avant que les lois et règlements ne soumettent les constructions à un régime d’autorisation d’urbanisme, entrait dans le champs d’application du premier alinéa de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. Celui-ci dispose que lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. (…) ». Ce même article prévoit toutefois que cette prescription décennale ne s’applique pas si la construction irrégulière édifiée plus de dix ans auparavant, nécessitait lors de sa réalisation l’obtention d’un permis de construire.

La cour d’appel de Marseille considérait dans sa décision qu’il n’y avait pas lieu d’annuler l’arrêté de permis de construire autorisant la réhabilitation de l’immeuble en cause dans la mesure où l’irrégularité de la construction initiale était prescrite et que les travaux « d’une ampleur limitée » réalisés postérieurement ne nécessitaient pas l’obtention d’un permis de construire.   

Le Conseil d’Etat a annulé la décision de la Cour d’Appel considérant que même si les travaux « d’ampleur limitée » avaient été réalisés il y a plus de 10 ans, la prescription administrative ne pouvait s’appliquer dès lors que les travaux en cause ont engendré des modifications qui étaient soumises à l’obtention d’un permis de construire à la date à laquelle ils ont été réalisés.

Le Conseil d’Etat maintient donc son appréciation stricte de la prescription administrative qui ne peut aucunement être invoquée pour les constructions réalisées sans permis de construire alors que le droit en vigueur l’exigeait. Elle ne reste applicable qu’aux constructions réalisées sur le fondement d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux mais qui n’ont pas été réalisées conformément à ces autorisations

Sources juridiques :

•          Article L. 421-9 du code de l'urbanisme   
•          Conseil d'État, 6ème - 1ère chambres réunies, 03/02/2017, n° 373898, Publié au recueil Lebon