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Les autorisations d'urbanisme

Permis de construire : l’architecte doit-il signer toutes les pièces écrites et graphiques du dossier de demande de permis de construire ou uniquement le formulaire CERFA ?

La signature du formulaire CERFA ne suffit pas. L’architecte doit signer l’ensemble des pièces écrites et graphiques du dossier de demande de permis de construire.

En l’absence de signature, le service instructeur adressera au pétitionnaire une demande d’information manquante. Cette interprétation repose sur une lecture combinée des articles de la loi sur l’architecture et du code de l’urbanisme. 

L’article 3 de la loi sur l’architecture et L. 431-1 du code de l’urbanisme prévoient que la demande de permis de construire ne peut être instruite que si le pétitionnaire a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural.

Cette notion de « projet architectural » est, quant à elle, définie par le code de l’urbanisme (article L.431-2) et par le code de déontologie des architectes (article 16).

Il comporte notamment les pièces graphiques et écrites définissant : 

  • l'insertion au site, au relief et l'adaptation au climat
  • l'implantation du ou des bâtiments compte tenu de l'alignement, de la marge de recul, des prospects et des niveaux topographiques;
  • la composition du ou des bâtiments : plans de masse précisant la disposition relative des volumes;
  • l'organisation du ou des bâtiments : plans et coupes faisant apparaître leur distribution, leur fonction, leur utilisation, leurs formes et leurs dimensions ; 
  • l'expression des volumes : élévations intérieures et extérieures précisant les diverses formes des éléments et leur organisation d'ensemble; 
  • le choix des matériaux et des couleurs 
  • l’impact visuel des bâtiments et le traitement de leurs accès et abords.

Enfin, l’article 15 de la loi sur l’architecture impose que « Tout projet architectural doit comporter la signature de tous les architectes qui ont contribué à son élaboration ». 

On déduit donc de l’ensemble de ces dispositions que l’architecte doit bien signer toutes les pièces écrites et graphiques du dossier de demande de permis de construire et non pas seulement le formulaire CERFA.

Quelles sont les conditions pour déposer un permis modificatif ?

Il est possible de déposer un permis modificatif (et non un nouveau permis) dès lors que :

  • un premier permis de construire a été délivré et est toujours en cours de validité
  • les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés
  • les modifications apportées au projet initial ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ». Le projet ne doit pas être fondamentalement changé. 

Sources juridiques/références
Formulaire de demande de permis modificatif : Cerfa 13411 (Permis de construire : formulaires CERFA et dossier)

Pour en savoir plus sur les conditions pour déposer un permis modificatif

Réponse vérifiée le 25/04/2024

Quelles sont les conditions pour demander le transfert d’un permis de construire ?

Le permis de construire est attaché au projet qui fait l’objet de la demande et non à la personne de son titulaire ; il est donc possible de demander un transfert de permis (Cerfa n° 13412*01).

1 - Conditions pour demander un transfert 

le permis doit être en cours de validité ; il ne doit pas être périmé

  • il doit y avoir accord sur le transfert entre le titulaire du permis et le futur bénéficiaire
  • le bénéficiaire du transfert doit être habilité à présenter une demande de permis de construire (propriétaire du terrain, mandataire du propriétaire, personne autorisée par le propriétaire, co-indivisaire du terrain, personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique)
  • la demande de transfert doit être présentée par le titulaire du permis (et non par le bénéficiaire du transfert)
  • l’administration doit autoriser le transfert (il est toujours judicieux d’informer le maire concerné lorsqu’il n’est pas l’autorité compétente pour prendre la décision).

Le transfert du permis de construire n’est pas automatique. Il fait l’objet d’une décision prise par l’autorité compétente au moment où la demande en est faite (circulaire du 6 juin 1984, §.1.3.3, BOMULT n° 84-29 ter).

2 - Effets du transfert : le transfert n’étant pas un nouveau permis, l’administration n’a pas à procéder à une nouvelle instruction du dossier. Si les conditions du transfert sont réunies, il n’est pas possible de s’y opposer même si la réglementation a évolué.
En revanche, l’affichage du transfert du permis de construire par le nouveau titulaire semble s’imposer dans la mesure où il y a transfert, à son profit, des droits et obligations du titulaire initial (Ministère de l’Equipement, juillet 1991).

3 - Quelques exemples

  • L’administration peut légalement s’opposer au transfert :
    - lorsque le permis est frappé de péremption, il faut alors déposer une nouvelle demande de permis
    - si le bénéficiaire initial était une personne physique, dispensée du recours obligatoire à un architecte et que le bénéficiaire du transfert est une personne morale tenue de recourir à un architecte
    - lorsque le permis de construire concerne la réalisation d’un bâtiment à usage commercial et que le demandeur du transfert ne produit pas l’autorisation de la commission départementale d’équipement commercial sur ce transfert.
     
  • L’administration ne peut légalement refuser un transfert :
    - au motif qu’un changement de la réglementation est intervenu depuis la délivrance du permis initial
    - d’un permis illégal, dès lors que le permis est définitif.

Sources juridiques/références

  • Le transfert n’est pas organisé par le code de l’urbanisme ; Seuls quelques articles y font référence et notamment l’article R. 333-7 (versement dû par le constructeur en cas de dépassement du plafond légal de densité).

Jurisprudences :

  • Sur la possibilité de demander le transfert : CE, 25 avril 1980, n° 13657, SCI les Alyscamps
  • Sur le fait que le permis doit être en cours de validité : CE, 27 octobre 2006, n° 278226, SNC LIDL

Réponse au 15/11/2010

Quel est le delai de validite d’un permis de construire ?

Le permis de construire (d’aménager ou de démolir) est périmé dans deux hypothèses : 

  • si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 3 ans à compter de la notification du permis ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue
  • si, passé ce délai de 3 ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an.

Conséquences de la caducité                
La caducité du permis interdit de commencer la construction et fait obstacle à toute demande de permis  modificatif et à tout transfert.

Pour éviter la caducité du permis, il est possible d’en demander sa prorogation
Ainsi, le permis peut être prorogé deux fois pour une durée d’1 an, aux conditions cumulatives suivantes (article R. 424-21 et R. 424-22 partiels du CU) :

  • la demande doit émaner du bénéficiaire du permis au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 3 ans. Elle est établie en 2 exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie.
  • les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet ne doivent pas avoir évoluées de façon défavorable à son égard.

La décision de prorogation peut être expresse ou tacite. Le silence de l’autorité administrative pendant un délai de 2 mois suivant la date de l’avis de réception postal de la demande vaut prorogation tacite. Elle doit être affichée dans les mêmes conditions que le permis initial.

Sources juridiques/références
Article R. 424-17 et suivants du code de l’urbanisme (modifié par le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016)