Le droit de surplomb précisé

Issu de la loi Climat et Résilience, le droit de surplomb a fait l’objet de récentes précisions réglementaires quant à sa mise en œuvre.

Créé par la LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, le droit de surplomb s’inscrit dans une volonté d’amélioration énergétique des travaux de rénovation, en faveur de l’isolation thermique.  Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 vient préciser les modalités de sa mise en œuvre, notamment les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification et la procédure d'opposition.

Ce droit permet à un propriétaire qui isole par l’extérieur d’empiéter, sous certaines conditions et en contrepartie d’indemnités, sur le fonds voisin et d’accéder temporairement à l’immeuble voisin pour permettre la mise en place d’installations provisoires pendant les travaux.

Conditions préalables pour bénéficier du droit de surplomb

Aux termes de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), seul le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie de ce droit de surplomb. Il ne concerne donc pas les autres travaux, tels que le ravalement de façade par exemple. 

La réalisation des travaux doit également répondre aux conditions suivantes :

• Aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ;
• Une autre solution technique présenterait un coût ou une complexité excessive.

En d’autres termes, le propriétaire qui isole par l’extérieur ne doit avoir aucune autre alternative que celle de surplomber l’immeuble voisin.

S’agissant de l’empiètement sur la propriété voisine, le droit de surplomb est limité à 35 centimètres en largeur. L’isolant ne peut être posé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol (sauf accord préalable entre les deux parties sur une hauteur inférieure).

Concernant le chantier, le droit de surplomb emporte un droit d’accès temporaire à la propriété voisine afin de pouvoir réaliser les travaux (pose d’un échafaudage par exemple).

Indemnisation du propriétaire dont le fonds est surplombé

La mise en œuvre du droit de surplomber génère le paiement d’une indemnité préalable par le propriétaire qui conduit l’opération d’isolation au propriétaire du fonds surplombé. Une indemnisation est également due au titre de l’occupation temporaire du fonds voisin pour réaliser les travaux (Article L. 113-5-1.I et II)

Notification de mise en œuvre du droit de surplomb

Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fond et de bénéficier du droit d’accès (Article L. 113-5-1 du CCH).

La notification est faite par courrier recommandé avec avis de réception ou acte d’huissier et doit inclure l’ensemble des éléments suivants (Article R. 113-19 du CCH) :

• Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler ;
• Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades. Le cas échéant, un plan des toitures modifiées par le projet en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permettent d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou qu’une autre solution présenterait un coût ou une complexité excessifs ;
• Une proposition relative au montant des indemnités préalables dues en contrepartie du droit de surplomb et pour la mise en place des installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux ;
• Le projet d’acte authentique portant sur les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb ;
• Le projet de la convention définissant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb ;
• Une reproduction des dispositions de l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette notification devra en outre, préciser qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois offerts au propriétaire voisin.

En cas d’accord, un acte authentique doit constater les modalités de mise en œuvre de ce droit.

Droit d’opposition

Le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds, dans un délai de 6 mois suivant la notification :

• Soit pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ;
• Soit à la méconnaissance des conditions de mise en œuvre du surplomb.

Par ailleurs, en l’absence d’accord conventionnel, dès la réception de la notification, le propriétaire dispose de 6 mois pour saisir le juge en fixation du montant des indemnités dues au titre du surplomb et du droit d’accès temporaire pour réaliser les travaux.

A défaut d'accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s'opposer à l'exercice de l'un des droits saisit dans le délai de six mois à compter de la notification le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Si le fond à surplomber est soumis au statut de la copropriété, le syndic peut s’y opposer par décision motivée. Une assemblée générale se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndic de saisir le juge dans le délai de 6 mois.

Contenu de la convention

Le décret encadre également le contenu de la convention qui doit préciser (Article R. 113-20 du CCH):

• La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber, ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
• La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ;
• L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
• Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

Démarrage des travaux

Le propriétaire du fonds à isoler peut démarrer les travaux d’isolation soit après signature de l’acte authentique qui formalise les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb, soit après la notification de la décision de justice qui les autorise. Les indemnités convenues entre les propriétaires ou fixés par la juridiction doivent avoir été préalablement acquittées. 

>> En savoir plus

• Article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation 
• Décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb