Un particulier peut-il légitimement demander le remboursement des sommes déjà versées pour des prestations exécutées par l’architecte ?

Le champ d’application du régime de protection des particuliers :

Pour que ce régime soit applicable, la législation s’attache d’une part à la qualité du maître d’ouvrage et d’autre part à l’opération objet du prêt.

1. Le maître d’ouvrage doit :

• Être une personne physique (particulier) ;
• Ou une personne morale qui ne sollicite pas un prêt destiné à financer son activité professionnelle (SCI familiale) ;
• Ne pas agir dans le cadre de son activité professionnelle ;
• Souscrire un prêt auprès d’un organisme de crédit ayant pour objet une opération entrant dans le champ d’application de la loi Scrivener.

2. Il peut s’agir d’une opération :

• de construction neuve de bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d'habitation (par exemple : construction d’une maison individuelle avec un espace dédié à une activité libérale) ;

• de travaux sur existant concomitants à l’acquisition de ces immeubles (réparation, entretien ou amélioration) ;

• de travaux sur existant d’un bien appartenant déjà au maître d’ouvrage, s’il est financé par un prêt garanti par une hypothèque ou une sûreté analogue. En l’absence d’une telle garantie les opérations de rénovation ou extension non concomitante à l’achat de l’immeuble qui en est l’objet sont hors du champ d’application de ce régime protecteur.

Comment prévenir les effets de cette condition suspensive :
 

• La première des solutions est la sécurisation des contrats d’architectes.
  
  Le contrat d’architecte doit préciser un nombre déterminé de refus de prêt avant de pouvoir se prévaloir de la condition suspensive. Pour exemple le contrat-type de l’Ordre prévoit un minimum de deux refus.
  
  De cette manière, l’architecte prévient les conséquences du refus discrétionnaire d’un seul organisme bancaire.
  
  Pour éviter les refus de prêt provoqués par des maitres d’ouvrage de mauvaise foi, le contrat peut définir la charge de la preuve des démarches accomplies pour l’obtention du prêt par le client. Ainsi, le bénéficiaire d’une promesse doit prouver qu’il a formulé une demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles. Une clause du contrat devra donc définir les conditions principales du prêt (montant, durée, etc.) ; charge au maître d’ouvrage, en cas de refus de prêt, de prouver que ses démarches pour l’obtention du prêt satisfaisaient au contrat.
  
  Dans le même sens, la durée de la condition suspensive peut être limitée, sans que cette limitation ne puisse être inférieure à un mois.
  
  Ce type de clauses permet de compléter les annexes publiées par le CNOA en 2016, qui seront à joindre au contrat d’architecte disponible sur le site du CNOA.

• La recommandation la plus évidente est de ne commencer à travailler qu’à partir du moment où le maître d’ouvrage a réellement obtenu le prêt.
  
  Néanmoins, cette pratique peut s’avérer difficile à mettre en œuvre ou même contreproductive ; les organismes de crédit exigeant souvent un chiffrage détaillé et ferme du montant des travaux, que l’architecte ne pourra obtenir qu’à l’issue de la consultation des entreprises.
  
  Sans que cela ne soit une réponse à la question de l’engagement de l’architecte sur le prix des travaux exigé par certaines banques, la MAF recommande la signature d’un contrat d’étude préliminaire avec le client et de n’entreprendre l’exécution des autres éléments de mission qu’après l’acceptation du prêt par l’établissement de crédit. Cette recommandation a le mérite de sauvegarder une partie des honoraires d’études réalisées jusqu’en phase APD.

• Pour contourner le risque du refus de prêt, le CNOA et la société VERIFIMMO ont établi une attestation destinée à faciliter la demande de prêt.
  
  L’attestation n’est pas téléchargeable librement. Elle est exclusivement transmise à l’architecte par VERIFIMMO et à son unique initiative, au cas par cas et notamment lorsque l’appel d’offres n’est pas encore réalisé, et elle n’est valable qu’en cas de demande de prêt réalisée auprès d’une banque partenaire de VERIFIMMO.